www.debiutync.pl - portal o rynku NewConnect

JR Invest to firma, która na NewConnect pojawiła się pod koniec 2012 roku. Od tamtej pory posiadacze jej akcji musieli pogodzić się z pewnym spadkiem wartości walorów.

Nakreślmy krótko historię Spółki. Ta rozpoczęła się w 2003 roku, kiedy powstała firma Tanie Danie Sp. z o.o., którą w maju trzy lata później przekształcono na JR Invest Sp. z o.o. Jednocześnie doszło do zmiany przedmiotu działalności na obrót i zarządzenie nieruchomościami własnymi. W kolejnych latach Emitent nabywał kolejne nieruchomości, które potem były sprzedawane.

W sierpniu 2011 roku doszło już do przekształcenia w spółkę akcyjną, a w listopadzie nabyto wszystkie udziały w PPH Inter – Prodryn Sp. z o.o. (właściciel nieruchomości w Katowicach). Pod koniec tamtego roku rozpoczęto także działalność w segmencie wirtualnych biur (wynajęcie adresu klientowi, który jest uprawniony do jego używania jako adresu siedziby firmy) w Krakowie, Katowicach i w Bielsku – Białej.

29 listopada 2012 roku to już moment wejścia Spółki na rynek NewConnect. Wcześniej zakończono ofertę prywatną wartą niemal 4 mln zł. Pierwszego dnia instrumenty spotkały się ze sporą aprobatą inwestorów i podrożały z 6,5 do 7,64 zł. Potem jednak fala zwyżki się skończyła i wykres kursu akcji wszedł w trend spadkowy, który trwa do dziś. Na ostatnim zamknięciu za jeden papier płaciło się już 4,25 zł.

Czym trudni się Emitent? Otóż działalność JR Invest polega na nabywaniu atrakcyjnych komercyjnych nieruchomości bądź przejmowaniu podmiotów, które są ich właścicielami. Potem Spółka dokonuje ich sprzedaży bądź wynajmu. Warto wspomnieć, że już po nabyciu budynków, Emitent dokonuje ich remontu i modernizacji, jeżeli wymaga tego ich stan. Częstym zabiegiem jest także dokonywanie usprawnień zarządzania, głównie poprzez zmianę struktury najemców. Celem działań Spółki jest wzrost rynkowej wartości nieruchomości – cały proces trwa od 12 do 18 miesięcy, licząc od momentu nabycia nieruchomości.

Głównym akcjonariuszem JR Invest jest prezes – January Ciszewski, który posiada 40,61 proc. walorów i prawo do 47,19 proc. głosów na walnym zgromadzeniu. Do Renaty Ciszewskiej i Pawła Szymuli należy kolejno 21,36 i 9,46 proc. instrumentów oraz kolejno 27,68 i 6,25 proc. głosów na WZA. W wolnym obrocie pozostaje 28,57 proc. akcji.

W skład Grupy JR Invest S.A. wchodzi jeszcze sześć podmiotów – KPM Invest Sp. z o.o., PPH Inter – Prodryn Sp. z o.o., Centrum Market Zielona Góra Sp. z o.o., Ganador Sp. z o.o., PIE Polskie Innowacje Energetyczne S.A. oraz pośrednio kontrolowana Biurowiec Zamknięta Sp. z o.o.

W każdym z lat obrotowych, czyli w okresie 2011 – 2013, Grupa JR Invest S.A. notowała coraz wyższe przychody. Tempo wzrostu było zdecydowanie najwyższe w okresie 2011/2012, bo dynamika przychodów w 2013 roku wyniosła tylko nieco ponad 6 proc. Co więcej, Grupa zwykle notowała dodatnie wyniki finansowe, choć w 2011 roku finiszowała ze stratą netto na poziomie 721 tys. zł.

Trzeba jednak przyznać, że rentowności, jakie generowano, były bardzo wysokie. Dość powiedzieć, że średnia marża na sprzedaży wyniosła 36,2 proc., a przeciętna marża operacyjna i netto to już kolejno 66,7 i 28,9 proc.

Pierwsza połowa tego roku była bardzo dobra dla Grupy. W tym czasie wygenerowała ona, co prawda, około 8 proc. niższe obroty, ale zanotowane rezultaty finansowe okazały się lepsze niż dwanaście miesięcy wcześniej. Wynik operacyjny wzrósł z 1,1 do 1,3 mln zł, a wynik netto z 867 tys. do 1,7 mln zł. uzyskane marże były więc istotnie wyższe od tych sprzed roku, co należy uznać za bardzo dobrą wiadomość.

Od 2011 roku do chwili obecnej kapitał własny Grupy regularnie rośnie. Wzrasta (choć w znacznie mniejszym tempie) również poziom aktywów, które z 34 mln zł w 2011 roku, wzrosły do 57,2 mln zł pod koniec czerwca tego roku. Relatywnie nisko kształtowały się środki pieniężne, które dodatkowo w bardzo niewielkim stopniu pokrywały zobowiązania krótkoterminowe.

Zarówno poziom ogólnego zadłużenia, jak i relacja zobowiązań do kapitału własnego nie powinna budzić niepokoju. Średnia wartość pierwszego wskaźnika w okresie 2011 – 1-2Q 2014 wyniosła 25,03 proc., a drugiego 60,24 proc. Bardzo wysokie było za to zastosowanie kapitału obcego w finansowaniu majątku obrotowego Grupy, podczas gdy udział zadłużenia długoterminowego w finansowaniu kapitału własnego było zrównoważone i w ostatnich latach wykazywało się tendencją malejącą.

Spore było natomiast zadłużenie netto. Jego relacja do EBITDA również była nieco podwyższona – na koniec 2013 roku wyniosła 4,22x, a rok wcześniej było to 4,3x. Dość dobrze kształtowała się jednak trwałość struktury finansowania, która w ostatnich okresach była również bardzo stabilna.

Zarówno wskaźnik płynności bieżącej, jak i szybkiej przez większość okresu naszej analizy kształtowały się poniżej optymalnego zakresu, co może wskazywać na pewne problemy z płynnością. Warto jednak zwrócić uwagę na to, że po pierwszym półroczu tego roku były one zdecydowanie lepsze i w zasadzie kształtowały się już w optymalnym zakresie.

Z wyjątkiem 2011 roku, zarówno ROA i ROE były dodatnie. Przyjmowały one dość dobre wartości – przeciętny zwrot z aktywów wyniósł 2,68 proc., a z kapitału własnego 6,33 proc.

Wskaźnik źródeł finansowania inwestycji wskazuje, że w 2011 roku Grupa zainwestowała nieco zbyt dużo (więcej niż pozyskała z działalności operacyjnej i z finansowania). Rok później relacja była nieco niższa, ale już bezpieczna. W 2012 i 2013 roku bardzo dobrze kształtowała się także kwestia udziału zysku netto w przepływach operacyjnych.